„Pune mâna pe tot, cel puțin de-a lungul a doi ani de zile.” Richard Sterner spune fraza ca pe o regulă de meserie, nu ca pe o metaforă. Este director de management al clădirilor de patrimoniu la Biserica Evanghelică C.A. din România, biserica de care ține și Biserica Neagră, iar regula lui înseamnă exact ce spune: fiecare element al clădirii — o streașină, o fereastră, un colț de zidărie — trebuie atins și văzut de aproape, iar ce s-a stricat se repară pe loc, „ca să nu intre apa să strice mai mult”.
A spus-o pe 2 octombrie, într-o sală de cinema dintr-un mall. Sala VIP a cinematografului din Coresi Shopping Resort stă pe locul fostei uzine Tractorul, unde înainte de tractoare s-au construit avioane IAR. Asociația Română de Workplace și Facility Management (ROFMA) adusese acolo, la a doua zi a caravanei sale educaționale, oameni care au în grijă clădiri foarte diferite: o biserică gotică, un mall, un depozit frigorific, o fabrică de automobile.
Pe parcursul a două ore și două paneluri, oamenii aceștia au ajuns, separat, la aceeași concluzie. Lui Richard Sterner îi lipsește „un plan de mentenanță al fiecărei clădiri”, avizat o dată și urmat ani la rând. Lui Lucian Anghel, CEO al EnergyPal, firmă care întreține hale industriale, îi lipsește același lucru: un plan „stabilit o dată și bătut în cuie pentru totdeauna, nu schimbat la fiecare prestator”. Unul vorbea despre o catedrală, celălalt despre spații logistice. Lipsa era aceeași.
Pune mâna pe tot
Richard Sterner își împarte clădirile în două: arhitectura cu structura pe de o parte și instalațiile pe de alta. Instalațiile se pot schimba mai ușor; zidurile și șarpanta cer rigoare și avize. Pentru restul, rețeta lui are două cuvinte în engleză: keep it simple. Cât mai puțină tehnologie, programe simple, dacă există programe.
Greutatea, spune el, nu stă în plan, ci în oamenii care îl execută. Facility managementul pe o clădire istorică înseamnă să știi ce să ceri, să alegi între echipa proprie și firmele externe și, dintre acestea, între firme mari și mici. „Degeaba vorbești cu o firmă mare să-ți facă un lucru mărunt și degeaba vorbești cu o firmă mică să-ți facă un lucru mai important.”
A dat și un exemplu de ce înseamnă întreținerea neplanificată: ferestrele de lemn. Dacă le cureți și le revopsești la zece ani, rezistă. Dacă nu, după douăzeci le schimbi. Pentru asta, propunerea lui e un plan per clădire, avizat o dată la cinci ani, cu care proprietarul să poată chema orice firmă. Fără plan, fiecare intervenție cere aviz separat. Socoteala lui: zece intervenții pe an la un imobil, înmulțite cu cele circa 6.000 de clădiri la care s-a referit, ar însemna 60.000 de avize. „Colegii ar muri încet.”
Mai e o problemă, una de oraș vechi: unde parchează meșterul. Centrul istoric are zone pietonale și străzi înguste; nu are locuri în care o dubiță să oprească o jumătate de oră cât se uleiază un parchet. Marian Aschilean, de la Kärcher România, a confirmat din partea cealaltă: la curățarea monumentelor, firma a avut nevoie de poliție ca să închidă străduțe.
Hârtiile: mai puține decât se crede
Ioana Brăiescu, de la Direcția Județeană pentru Cultură Brașov, a numit „un mit” ideea că avizarea e complicată. Reparațiile care nu schimbă materialul, culoarea sau structura nu mai cer, de câțiva ani, autorizație de construire, a explicat ea, ci o notificare depusă pe baza unei documentații mai suple. Ce durează e autorizația, nu avizul de la Cultură. Pe un monument istoric, a adăugat, intervenția trebuie supravegheată de specialiști atestați de Ministerul Culturii, inclusiv de un diriginte de șantier atestat. Prevederea, a recunoscut, nu s-a aplicat, pentru că acești specialiști sunt foarte puțini, dar potrivit ultimelor circulare ale ministerului va începe să fie aplicată.
Diana Micu, director general al Fundației Monumentelor Istorice din Brașov, a descris ce se întâmplă când proprietarul ocolește drumul acesta: își schimbă singur ferestrele, cu alt material și altă formă, iar la prima lucrare mare care cere autorizație totul i se întoarce „ca un bumerang”. Revenirea la forma inițială e, la rândul ei, o schimbare de material. Pentru clădirile cu mai mulți proprietari, a spus ea, problema e una de responsabilitate fărâmițată: fiecare își repară apartamentul, dar clădirea funcționează ca un întreg.
Pentru fațade și acoperișuri, Brașovul are un program multianual de intervenții în centrul istoric, pentru perioada 2021–2030, în baza Legii 153/2011, în care primăria plătește jumătate din costul lucrărilor. Potrivit Dianei Micu, 22 de clădiri au fost recepționate între 2021 și 2026. A comparat clădirea cu dantura: dacă n-o îngrijești, la sfârșit e scump. Doar grija pentru sistemul de preluare a apelor, a spus ea, salvează deja mult din clădire.
Ce nu se știe despre monumente
În partea de întrebări din sală, RomâniaFrumoasă a întrebat câte clădiri de patrimoniu au cartea tehnică la zi, câte sunt monitorizate cu aparatură — nu doar vizual — și câte sunt asigurate. Niciun vorbitor n-a dat o cifră.
Diana Micu a răspuns că, pe vremea când s-au construit aceste clădiri, cartea tehnică nu exista; la prima intervenție, informațiile se caută în arhive, inclusiv în cele ale bisericilor. Despre monitorizare, a pus expertiza tehnică — calcule, săpături la fundație, probe de laborator — deasupra oricărui aparat.
Richard Sterner a relativizat întrebarea. Planurile medievale ale Domului din Köln, expuse în catedrală, sunt, în logica lui, o carte tehnică. Despre senzori a povestit de la o conferință din Toledo, de unde tocmai se întorsese: echipele care monitorizează Catedrala Sfânta Sofia din Kiev au prezentat două ore de date, iar la întrebarea ce fac cu ele, în relatarea lui, răspunsul a fost: „Păi le avem.” „De ce ar trebui toate monumentele să fie monitorizate, supramonitorizate din acest punct de vedere?” La asigurare, argumentul lui a fost de proprietar mare: cu sute de clădiri, poate costa mai puțin să refaci una o dată la douăzeci de ani decât să le asiguri pe toate în fiecare an. Obiecția, ridicată tot de RomâniaFrumoasă, că și Turnurile Gemene erau improbabil de dărâmat și erau asigurate, nu l-a făcut să-și schimbe poziția.
Răspunsul care a cântărit cel mai mult a venit de la Ioana Brăiescu. Dincolo de senzori și drone, a spus ea, România nu are nici măcar o bază de date digitală corect întocmită a monumentelor. Institutul Național al Patrimoniului a pornit un proiect-pilot în județul Buzău ca să vadă câți oameni și ce resurse ar cere una. Multe monumente au fost clasate fără un dosar consistent în spate, iar studiile făcute de-a lungul timpului, inclusiv cele plătite din bani publici, stau în arhivele instituțiilor, protejate de drepturile de autor ale celor care le-au scris. De aici, lanțul se vede limpede: fără date despre clădire, fiecare proiect începe de la zero, cu cercetare de arhivă și cu mulți specialiști. Iar fără date, nici planul de întreținere cerut de Richard Sterner nu are pe ce să se sprijine.
Senzori, drone, gheață carbonică
Instrumentele există. Dorin Radu, conferențiar la Facultatea de Construcții a Universității Transilvania, coordonează proiectul european HEIstorical, în care universitatea monitorizează cu senzori clădiri istorice din Brașov, printre care și biserica fortificată din Hărman. Senzorii urmăresc temperatura, umiditatea și vibrațiile, pentru că, a explicat el, rezistența unei zidării nu e aceeași la umidități diferite. Proiectul își propune peste 50.000 de date de măsurătoare, puse la dispoziție deschis și folosite pentru a antrena algoritmi care să anticipeze comportamentul clădirilor. Întrebarea de la capătul lanțului a rămas însă deschisă chiar pentru el: cine plătește.
Mariana Garștea, moderatoarea panelului, este directorul general al Sixense România, companie de monitorizare geotehnică și structurală, iar ca președintă conduce și asociația profesională a domeniului, APMGS. Ea a pus în discuție condiția de la care pornește orice instrumentare a unui monument: „orice senzor pus pe o clădire să aibă caracter reversibil și cu intervenție minimă”. Și a adus în discuție costul care vine după achiziție: sistemul trebuie ținut în viață, cu date, raportare și specialiști care să le citească. Pentru facility manageri, a spus ea, miza e să înțeleagă de ce se face monitorizarea, pentru că altfel rezultatul ajunge „un raport uitat pe un raft sau într-un mail”.
Carmen Păducel, fondatoarea La Înălțime Drone Academy, formează piloți care spală fațade cu drona, cu apă demineralizată. A început prin a spune ce nu face metoda: „nu sunt un panaceu”. Înainte de orice spălare, echipele ei inspectează clădirea cu camere vizuale și termice, caută fisuri și desprinderi și decid, împreună cu un expert, dacă fațada se curăță sau trebuie întâi reparată. A povestit despre un client, persoană fizică, cu o clădire moștenită pe Calea Victoriei, căruia i-a predat un raport cu o singură concluzie: indiferent de presiunea jetului, clădirea nu se va curăța. Argumentul ei pentru dosarul digital al fiecărei clădiri de patrimoniu a fost Notre-Dame: după incendiul din 2019, scanarea laser făcută în 2010 de istoricul de artă Andrew Tallon a fost folosită la refacerea bolților.
Kärcher, a spus Marian Aschilean, a curățat voluntar monumente pe tot globul, inclusiv, în România, Muzeul Astra și Podul Minciunilor din Sibiu, Teatrul „Sică Alexandrescu” și Piața Sfatului din Brașov. Metoda e opusul curățeniei industriale: teste pe suprafețe mici, urmărite de cei care răspund de monument, gheață carbonică în loc de soluții universale.
Diana Nedelcu, șef de lucrări la aceeași facultate, a propus un instrument de alt fel: o socoteală pe douăzeci de ani, cu două scenarii puse unul lângă altul. Prevenția — inspecții, reparații mici — și reacția, cu expertiză, proiectare, avize, spațiu închis și, la o clădire veche, pierderi care nu se mai pot recupera: o tencuială istorică distrusă de o umiditate observată prea târziu.
Din catedrală în hală
Aceeași lipsă a deschis și al doilea panel, despre clădirile industriale. Lucian Anghel a pornit de la inventar: lipsește, de obicei, o listă exactă a echipamentelor, introdusă o dată într-un program de gestiune și ținută la zi. De aici diferențele dintre ce se licitează și ce se găsește în teren. Apoi planul de mentenanță, rescris de fiecare prestator nou. Și normările: pentru a câștiga licitații, unii prestatori calculează timpi atât de mici încât echipamentele ajung doar șterse de praf. În contracte, a spus el, există doar penalități, nu și bonusuri: „nu există și morcovul, există doar bățul”.
Adrian Mic, de la Fortim Trusted Advisors, a descris un depozit frigorific din București administrat intern, de oameni fără pregătire în climatizare, care țineau legătura cu mai multe firme de mentenanță. Instalațiile mari de răcire, care trebuie să țină permanent 3°, au avut probleme.
Gabriel Bambache, moderatorul panelului, a explicat de ce: cu câte un prestator pentru frig, curent și ventilație, fiecare poate arunca vina pe vecin.
Noémi Karácsonyi, membră în boardul Transilvania Business Hub, cu experiență în special în serviciile de curățenie, a mutat discuția de la contract la decizia din spatele lui. „O externalizare este o decizie de model de business și nu de achiziție”, a spus ea, iar prestatorii ajung de obicei să vorbească doar cu departamentul de achiziții. Și a pus o limită: „externalizarea aceasta nu înseamnă și externalizarea responsabilității”. Colaborările care durează, din experiența ei, sunt cele în care beneficiarul și prestatorul urmăresc performanța împreună, „cot la cot”.
Gabriel Tomescu, CEO al BMF Grup, a transpus problema în bani. Dacă un echipament de pe acoperiș se strică pentru că tehnicienii proprii n-au urmat niciun protocol, proprietarul plătește integral. Dacă îl strică angajații unei firme de facility management, plătește firma. Într-o fabrică, a adăugat, pentru un post de transformare sau pentru o bandă de îmbuteliere „echipamentele nu le găsești la Dedeman”: termenul de livrare al unei piese se măsoară în luni.
Despre roboții de curățenie, Attila Gorbai, director general Tennant pentru Europa Centrală și de Est, a vorbit cu rezerve neobișnuite pentru un furnizor. Beneficiarii îi cer să scoată trei oameni din contract cu un robot, „dar robotul nu face de trei oameni”, iar robotul comandat azi vine din America în peste douăsprezece săptămâni. Câștigul real, spune el, e altul: datele. Până acum, dovada curățeniei era o privire pe pardoseală sau pe camere. A povestit de un client care avea în contract o mașină care să meargă zece-unsprezece ore pe zi — o durată pe care, spune el, nu o atinge niciun echipament — și care deconectase un motor de perie ca să-i țină bateria. Pe camere, mașina livra.
Datele pot face și mai mult. Potrivit lui Lucian Anghel, chiar la Coresi, un sistem de inteligență artificială pus peste sistemul de management al clădirii a dus, ca prim rezultat, la o reducere de 19% a consumului de energie în luna iulie. Cifra e a lui; a invitat sala să o verifice la echipa tehnică a mallului. Eficiența energetică, a insistat el, nu înseamnă panouri fotovoltaice: „Într-o barcă, ca să meargă mai repede, nu-i pui un motor mai mare și mergi cu ea găurită.”
Mâinile
Spre finalul primului panel, Richard Sterner a cerut cuvântul pentru o ultimă observație. În toată discuția vorbiseră, a spus, doar teoreticienii: „Noi stăm în birou și dăm din pix.” Monumentele au fost construite de meșteșugari, nu de arhitecți, ingineri sau administratori, iar meșterii de azi nu sunt nici protejați, nici promovați, nici grupați. Diana Micu propusese, cu puțin înainte, o hartă a meșterilor, cu portofoliu verificabil. Întrebarea cine ar garanta pentru cei înscriși a rămas pentru o discuție cu Ordinul Arhitecților și Institutul Național al Patrimoniului.
Regula de la început, să pui mâna pe tot măcar o dată la doi ani, presupune că există cineva care știe cu ce mână să o pună. „Până nu facem acest lucru”, a încheiat Richard Sterner, „ne vom uita la monumente și apare polistirenul pe fațadă.”
Material realizat la Brașov Property & Facility Management Conference, organizată de ROFMA pe 2 octombrie 2026 la Cinema One Laserplex, Coresi Shopping Resort. Citatele sunt redate după înregistrarea dezbaterii. Întrebarea despre cartea tehnică, monitorizare și asigurare a fost pusă de autor. Cifrele atribuite vorbitorilor nu au fost verificate independent, cu excepția celor din sursele de mai jos.
