Nu construcția e partea lentă, ci hârtia. Patru paneluri și douăzeci și patru de oameni la Real Estate & Construction Forum, despre metri pătrați, chirii și autorizații — din care a ieșit și altceva: depozitele lovite din Ucraina, Dunărea cu debit scăzut, o stradă din București pe care nu ajunge un colet și un plan urbanistic scris în șase luni, acum douăzeci și șase de ani.
Pe același etaj al hotelului JW Marriott se țin, în dimineața de 21 septembrie, patru sau cinci conferințe deodată. Fiecare are recepția ei de check-in, fiecare își eliberează propriile ecusoane personalizate, iar în foaier oamenii se amestecă: costume cu sacouri fără cravată, cămăși peste blugi, telefon într-o mână și pahar în cealaltă. Mirosul de cafea proaspătă ține tot etajul.
În sala unde începe Real Estate & Construction Forum sunt o sută, o sută douăzeci de oameni, așezați la mese circulare. Nu se așteaptă în tăcere. Se discută, se fac prezentări, se schimbă cărți de vizită — pentru mulți dintre cei de aici, acesta e motivul principal pentru care au venit: să stea la aceeași masă cu oameni care au aceleași socoteli.
Pe scenă urcă, rând pe rând, oamenii care dezvoltă, închiriază și administrează spațiu în România: asset manageri, directori de leasing, șefi de divizii de retail, de birouri și de rezidențial. Printre ei, câțiva veniți din margine — doi avocați, un broker de asigurări, un producător de materiale de construcții. Subiectul anunțat e piața imobiliară din România. De la nouă și jumătate până spre trei, sala rămâne plină, ceea ce la o conferință care începe cu retail și se termină cu rezidențial nu se întâmplă des.
Subiectul care iese, panel după panel, e altul. Îl spune, în primul panel, Venera Munjev, Group Asset Manager la CatInvest Eastern Europe, fără să pară că spune ceva grav:
„A devenit normalitate lipsa asta de predictibilitate.”
În următoarele cinci ore, constatarea revine în toate cele patru paneluri. Un dezvoltator de birouri cu treizeci și patru de avize pentru o singură lucrare. Un avocat cu un plan urbanistic scris în șase luni. Un belgian care a pus acoperișul pe Castelul Peleș și care nu-și poate primi coletele acasă.
Traficul nu mai e indicatorul
Primul panel e despre retail și începe cu bilanțul: costuri de construcție mai mari, finanțare mai scumpă, un consum devenit prudent, proiecte amânate și indicatori neatinși.
Venera Munjev, care administrează ElectroPutere Parc din Craiova, Esplanada și Orhideea din București și TOM Constanța, nu s-a mirat: „Noi suntem în chestia asta de vreun cinci ani. Iar încă un an cu provocări, iar a venit peste noi ba un război, ba o taxă, ba petrol, ba benzină.”
Ce s-a schimbat, în schimb, e indicatorul după care se măsoară un centru comercial. „Traficul nu mai este tot astăzi”, spune ea. „Faptul că generezi trafic ar trebui să fie o chestie pe care, ok, am generat trafic — dar acum cum faci să intre în magazinul tău, să stea cât mai mult și să revină?”
Aceeași schimbare, măsurată. Cornelia Nicolae, Retail Operations Director la FASHION HOUSE Outlet Centre, citează un studiu finalizat de companie în august: 57% dintre consumatori cumpără articole de modă mai rar decât o făceau acum un an. Brandul are două outleturi în București: dacă numărul vizitatorilor a rămas constant la Militari și a scăzut ușor la Pallady, în schimb vânzările au crescut la ambele. Mai puțini oameni, cumpărături mai puține, dar mai gândite.
De partea cealaltă a mesei stă omul care deschide cele mai multe magazine din România. Vlad Mustață, Leasing Manager la LPP Romania Fashion, anunță că grupul a trecut de 300 de magazine și că a deschis aproape 30 doar în ultima jumătate de an. Iar apoi spune lucrul pe care un retailer în plină creștere nu prea îl recunoaște:
„Există o canibalizare între magazinele existente, am observat. Și trebuie să luăm asta în calcul când căutăm o locație nouă.”
E momentul în care harta se schimbă. „Un oraș atractiv nu face automat orice amplasament în orașul respectiv atractiv.” Iar prioritatea se mută: „Nu neapărat deschiderile noi ajung să fie headline-ul nostru, ci și renovările.” Pe magazinele existente, cea mai bună performanță de la an la an nu o are brandul care se extinde cel mai repede, ci Reserved.
Adrian Bratu, Investment Manager la Global Vision, explică de ce companii ca a lui continuă totuși să construiască în orașe mici. Comparația dintre recensămintele din 2011 și 2021 arată o creștere însemnată a populației din zonele periurbane și din orașele secundare — oameni cu putere de cumpărare, rămași fără magazine în apropiere. Iar niciun proiect nu pornește pe încredere: se califică doar cu contracte de închiriere semnate, finanțare securizată și costuri blocate.
Despre comerțul online, care a ajuns la circa 8,5 miliarde de euro în acest an față de 8,1 anul trecut, Vlad Mustață dă cifra pe care o știu doar cei din depozite: din zece produse comandate, opt se întorc. Costul reambalării, al resortării și al reintroducerii în stoc l-au suportat până acum retailerii. „Rămâne de văzut dacă în viitor va rămâne această gratuitate.”
Unde se mută depozitele Europei
Moderatorul panelului de logistică, Ionuț Oprea, îl deschide cu o precizare care sună a glumă: „Ne-am străduit să avem și un guvern până la ora la care începem, dar încă nu s-au depus jurămintele.” Nu e glumă. În dimineața aceea, România era de patru luni și jumătate fără un guvern cu puteri depline: cabinetul Bolojan căzuse pe 5 mai printr-o moțiune de cenzură, două nominalizări eșuaseră în iunie, iar decretul pentru al treilea premier desemnat se semna chiar în ziua conferinței.
Panelul începe cu un film despre ruta arctică și se termină cu o discuție despre Dunăre.
Între ele, Olga Melihov, Chief Country Officer la MLP Group România, aduce în discuție războiul. După atacurile de la sfârșitul lunii august, spune ea, au început să vină cereri de la companii ucrainene de retail și distribuție care se uită spre București. Nu e o mutare: „Nu vorbim despre relocare, vorbim mai degrabă despre o diversificare a riscului.”
Contextul pe care îl dă se verifică. Din cele aproximativ cinci milioane de metri pătrați de spații moderne de depozitare pe care le avea Ucraina, peste două milioane s-au pierdut. Cu două zile înainte de conferință, Financial Times publicase cifra exactă, obținută de la un antreprenor ucrainean din retail: 2,1 milioane de metri pătrați distruși, 42% din capacitate, din care circa 900.000 doar în lunile recente. Companiile își sparg stocurile în depozite mai mici și mai multe, ca să nu piardă tot dintr-o lovitură. Unele dintre ele caută acum metri pătrați lângă București.
Lucian Opriș, de la Colliers, completează harta: Odesa rămâne nepracticabilă, iar cerealele ucrainene ies pe calea ferată prin Republica Moldova, coboară în Portul Constanța și pleacă spre Mediterană. „Suntem în acest moment un nod și un hub nevralgic pentru ajutorul dat Ucrainei.”
Tot el pune piața în cifre. Stocul industrial și logistic al României e la 8,3 milioane de metri pătrați și va ajunge la 8,8 milioane până la finalul anului. În prima jumătate a anului s-au închiriat 340.000 de metri pătrați, cu o estimare de 700.000–800.000 pentru tot anul, față de peste un milion anul trecut. Nu va fi an record, dar ritmul e sustenabil. Pentru scară: la finalul lui iunie, Polonia avea un stoc de 38 de milioane de metri pătrați. România are ceva mai mult de o cincime.
Ana Dumitrache, CEO la Helios Phoenix și Olympian Parks, spune de unde vine decalajul: „România a fost foarte mulți ani cenușăreasa, e în continuare cenușăreasa în ceea ce privește investitorii străini versus Polonia.” Nu cererea lipsește, ci banii — iar banii se văd: „un șantier fără bani se vede imediat, așa cum un șantier cu bani se vede cu ochiul liber.”
Paradoxul e că tocmai rămânerea în urmă ține piața profitabilă. Întrebată din sală ce randamente urmăresc dezvoltatorii, Iulia Bîrla Istudora, Commercial Manager la VGP Romania, spune că nu poate da cifre din partea companiei. Ana Dumitrache le dă: ținta e în jur de 10%, iar la începuturile ei se lucra cu 16 și chiar 18%. „Într-o piață cum este Polonia nu mai poți să ai un yield de 10%, e imposibil.”
Apoi, despre film. Ruta arctică ar scurta drumul mărfii din China spre Europa de la circa treizeci de zile prin Suez la douăzeci. Lucian Opriș o refuză:
„Personal nu m-aș bucura dacă această rută se deschide, că asta înseamnă că global warming accelerează. Primim mai multe mărfuri din China în porturile nordice, dar prețul pe care-l plătim, în ce a fost vara aceasta în Spania, în Franța, nu știu dacă vrem să-l achităm.”
Și îl aduce acasă, în două exemple: volumele scăzute sau oprite de pe Dunăre, și centrala de la Cernavodă oprită în așteptarea creșterii nivelului apei. „Mi-aș dori ca această rută să nu mai fie o discuție, sincer.”
Moderatorul trage din film o concluzie care nu seamănă cu restul zilei. Dacă și clima devine imprevizibilă, spune Ionuț Oprea, atunci industria cere lucrul greșit: „aceste asociații nu ar mai trebui deja să ceară predictibilitate și stabilitate, cred că e foarte clar că n-o să mai avem parte de așa ceva în piață, ci să ceară lideri și politici și administrativ competenți.”
Restul panelului e despre unde se construiește. La Brașov, unde nu ajunge nicio autostradă — Brașov–Făgăraș e încă în proiect —, o fabrică oprită și-a găsit chiriaș, iar Colliers lucrează la un pilot de 20.000 de metri pătrați care ar readuce industrie grea în oraș. Ce ține investiția acolo, spune Lucian Opriș, e „know-how-ul, istoricul orașului și capacitatea oamenilor de acolo”.
Vladimir Gurdjieff, care conduce divizia de logistică a Lion's Head, descrie axa nord-sud Via Carpathia, de la Marea Baltică la Mediterana, aproape terminată în Polonia, Ungaria și statele baltice, rămasă în urmă la noi: „Țările noastre sunt, nu știu, binecuvântate sau blestemate să fie la o răscruce.” Nici România, nici Bulgaria, adaugă el, nu mai pot construi o strategie pe forță de muncă ieftină: „Am trecut de asta.”
Întrebată de RomâniaFrumoasă dacă a existat vreo locație bună logistic la care s-a renunțat din lipsă de oameni, Olga Melihov spune că nu — motivul a fost altul. Ce a oprit achiziții de teren a fost prețul umflat de comparația cu rezidențialul și, tot mai des, costul sau indisponibilitatea puterii electrice. Cât despre oameni: pe masă e chiar acum o cerere de producție care ar însemna o mie de persoane pe schimb. „Pentru orice locație, cifra aceasta e o provocare.”
Treizeci și patru de avize și noul Cod al urbanismului
La unsprezece și jumătate e pauză. În program scrie „business networking coffee break”, și numele e exact.
La panelul de birouri, Andrei Boca, Leasing Director la Globalworth, spune o cifră și apoi o repetă ca să fie auzită:
„Suntem la cifra de 34 de avize necesare unui proiect. 34. Nu 3, nu 4, 34.”
Proiectul nu e nici măcar o clădire de birouri, ci o lucrare conexă. Iar consecința se măsoară: ciclul de investiție, de la identificarea terenului, a ajuns la șapte ani. „Șapte ani nu e o cifră spusă așa, e un ciclu din ce în ce mai realist” — când ce consacrase România ca destinație pentru birouri era recuperarea banilor în trei.
În paralel, cererea și-a schimbat forma. Maria Jianu, Leasing Director la SPEEDWELL Development, dă proporția: o companie care acum câțiva ani ar fi închiriat 8.000 de metri pătrați închiriază azi 4.000, pentru același număr de oameni sau chiar pentru mai mulți. Spațiul s-a înjumătățit, dar exigența a crescut. Iar deciziile s-au lungit — un proces de leasing care se încheia în șase luni până într-un an durează acum până la doi. „Modus vivendi este amânarea.”
Emma Toma, Head of Office Division la AFI România, aduce partea care nu apare în rapoarte. Există companii care își mută birourile din clădiri de clasa A în clasa B; la Timișoara, firme din automotive și le-au mutat în zone logistice. Iar diagnosticul ei nu mai e despre birouri:
„Am constatat cu regret că România reprezintă o țară care doar livrează și condițiile pot fi oricare pentru angajați.”
E a doua oară în aceeași zi când cineva spune, în alte cuvinte, că forța de muncă ieftină nu mai e o strategie. Se leagă și de ce spune Andrei Boca în același panel: companiile care angajau forță de muncă la nivel de început se restrâng, iar ce crește sunt centrele de competență. Piața devine calificată. Doar că nu toți chiriașii au observat.
Despre noul Cod al urbanismului, intrat în vigoare pe 25 august, Mihaela Ispas, Counsel la Filip & Company, face cronologia. Trei ani de discuții. Aprobare tacită la Senat, deci fără dezbatere. Câteva mii de amendamente la Camera Deputaților. Publicare pe 10 august. Scopul grabei: să nu se piardă fondurile din PNRR. Iar rezultatul: necorelări, trimiteri la articole inexistente, norme metodologice care încă lipsesc. Platforma digitală unică — geoportal și ghișeu — are termen de operaționalizare de cinci ani.
Ovidiu Trofin, de la RENOMIA Gallagher, e întrebat ce risc a crescut cel mai mult pentru o clădire de birouri. Nu incendiul, nu cutremurul. Atacul cibernetic. Exemplul pe care îl dă e proaspăt: în iulie, un atac de tip ransomware a ținut sistemul e-Terra al ANCPI oprit douăzeci și opt de zile, timp în care nicio vânzare de imobil nu s-a putut autentifica în România.
Orașul de sub oraș
Ultimul panel începe cu o cifră de la moderator, Gabriel Blăniță, de la Colliers: anul trecut s-au livrat la nivel național 59.000 de locuințe noi, cel mai redus nivel din 2017 încoace.
Luciana Giurea-Roșca, Head of Residential Division la AFI România, povestește ce a găsit pe piața de chirii: primele optzeci de apartamente din proiectul de pe Dimitrie Pompeiu s-au închiriat în jumătate din cele o sută de zile bugetate, iar clienții nu sunt cei așteptați. Oameni care sunt proprietari și și-au închiriat propriul apartament ca să se mute acolo. Chirii între 800 și 3.000 de euro. Contracte pe până la cinci ani, majoritatea peste doi, cu angajamentul public că prețul nu crește decât cu indexarea. Iar motivul e mereu același cuvânt, cel din primul panel: predictibilitate.
Tot ea citează un studiu Storia potrivit căruia 31% dintre românii proprietari de apartamente regretă achiziția făcută — pentru că s-au uitat la prețul pe metru pătrat și nu la cât timp vor pierde zilnic în trafic.
Apoi discuția coboară sub oraș. Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division la One United Properties, spune că stocul vechi devine o problemă tot mai mare, că problema seismică nu a fost rezolvată și că privatul nu o poate rezolva. Bogdan Letcă, de la Bog'Art Residential, propune concret: locuințe de tranzit în care oamenii să fie relocați, demolare, reconstrucție după norme. Iar despre monumente: „S-a făcut unul în nu știu câți ani. Suntem acolo, haideți să le adresăm.” Modelul european, spune el, prevede că dacă proprietarul nu poate, preia statul și face parteneriat.
Adriana Dobre, Partener la Băncilă, Diaconu și Asociații, explică de ce un oraș de două milioane de oameni se construiește încă după un plan din 2000:
„A fost făcut, ca și acest Cod, pe repede înainte. Și-au asumat un termen, termenul acela se apropia și nimeni n-a făcut pași înainte, motiv pentru care în șase luni am luat toate avizele — pe unele nici nu le-am mai luat, nu a mai contat — s-au dus cu el la Ministerul Dezvoltării fără toate avizele, dar avem un PUG.”
Consecința se vede și azi: planul a ignorat situația cadastrală și legile de restituire din anii '90, așa că multe terenuri aflate în proprietate privată apar în el desenate ca spații verzi. „Degeaba te uiți în cartea funciară dacă în PUG e spațiu verde.” Planurile de sector care corectau parțial situația nu mai sunt în vigoare decât în sectoarele 2 și 4.
Iar de la 1 noiembrie 2028, toate autorizațiile de construire din București — de la un imobil nou până la o împrejmuire — trec la Primăria Capitalei, printr-o prevedere așezată în ultimul articol al Codului. Pentru asta urmează să se creeze o direcție generală cu un arhitect-șef și șapte adjuncți. Normele care vor spune cum se face transferul — cum pleacă dosarele, personalul, patrimoniul — sunt așteptate în iulie 2027. Adriana Dobre nu crede că se va întâmpla la timp: „Care eu cred că va fi amânat, dacă mă întrebi pe mine.”
După ce o ascultă, moderatorul recunoaște ceva: „Adriana a rostit un cuvânt pe care nu l-am mai auzit de multă vreme și recunosc că nici eu nu l-am mai pus pe planul discuției, respectiv PUG-ul. Cred că am vorbit de PUG la aceste conferințe atâtea zile, panel de panel, astăzi recunosc nici măcar nu mi-a trecut prin minte să-l trec pe listă.”
Se lucrează, între timp, cu ce urmează să se întâmple. Irina Caraene, Director Vânzări la Cordia România, dă un exemplu: la un ansamblu terminat și vândut în zona Parcului 20, gardul a fost pus de la bun început pe noua limită de proprietate, în urma unei exproprieri care nu s-a făcut încă. „Ce va să vină, nu știu când.” În Calea Dudești e aceeași situație.
La final, moderatorul face singur socoteala. Gabriel Blăniță evaluează proprietăți de meserie, deci măsoară prețuri:
„Și incertitudinea are un cost, are un preț, și de multe ori el e mai greu de cuantificat, nu se vede imediat. Dar dacă un proiect parcurge, în loc de un an până la autorizare, trei ani, acel cost al capitalului blocat se va vedea în prețul final.”
Câte procente din prețul unui apartament nou sunt, de fapt, ani de așteptare, nu știe nimeni: „Nu cred că știe nimeni exact câte, dar cu siguranță nu vorbim de un cost nesemnificativ aici.”
Acoperișul
Ultimul cuvânt din sală, înainte de aplauze, îl are singurul om de pe scenă care nu vinde spațiu, ci materialul din care e făcut.
Olivier Somers, Group CEO la METIGLA, trăiește în România de douăzeci de ani și conduce o fabrică la Ceptura, în Prahova. Spune că a văzut o autostradă construită cu bani europeni închisă parțial pentru reparații după doi ani. Că diferența în calitate nu e de 20% mai mulți bani, ci de cinci, șapte, nouă procente și de atenție. Și că o investiție într-o clădire istorică trebuie gândită pe treizeci sau cincizeci de ani, pentru că patrimoniul „e cartea de vizită a țării”.
Întrebat cum vede piața peste cinci ani, nu vorbește despre metri pătrați, ci despre legături — infrastructură, transport public. Trece, pe la mijlocul răspunsului, în engleză, și ajunge la trenuri: spune că a făcut cândva București–Piatra Neamț cu trenul în trei ore, iar acum drumul durează vreo șase.
Vorbește din experiență. Compania lui a făcut acoperișul Castelului Peleș și pe cel al Palatului Știrbei din București. Iar ce ține minte e severitatea:
„Partea legală a fost foarte strictă. Au venit în fabrica noastră, au venit să vadă calitatea materialului, au venit să-l testeze, în detaliu. Am fost destul de mândru de asta. Altfel nu am fi câștigat niciodată proiectul.”
Tot el spune, la un moment dat, că locuiește pe strada Jandarmeriei, în București, și că nu-și poate primi acolo propriile materiale — pentru că strada nu e înregistrată ca atare și nu există adresă de livrare.
