Szeptember 21-én reggel a bukaresti JW Marriott egyazon emeletén négy-öt konferencia zajlik egyszerre. Mindegyiknek saját regisztrációs pultja van, mindegyik a maga névre szóló kitűzőit osztja, az előtérben pedig keverednek az emberek: nyakkendő nélküli öltönyök, farmerhez vett ingek, egyik kézben telefon, másikban pohár. A friss kávé illata megüli az egész emeletet.
A teremben, ahol a Real Estate & Construction Forum kezdődik, száz-százhúsz ember ül kerek asztaloknál. Senki nem csendben várakozik. Beszélgetnek, bemutatkoznak, névjegyet cserélnek — sokuk számára éppen ez a fő oka annak, hogy eljöttek: egy asztalhoz ülni olyanokkal, akik ugyanazt számolják.
A színpadra egymás után lépnek fel azok, akik Romániában teret fejlesztenek, adnak bérbe és üzemeltetnek: vagyonkezelők, bérbeadási igazgatók, a kiskereskedelmi, az irodai és a lakóingatlan-divíziók vezetői. Köztük néhányan a peremről — két ügyvéd, egy biztosítási alkusz, egy építőanyag-gyártó. A meghirdetett téma a romániai ingatlanpiac. Fél tíztől majdnem háromig tele marad a terem, ami egy olyan konferencián, amely kiskereskedelemmel nyit és lakóingatlannal zár, nem gyakori.
A téma, amely panelről panelre valójában kirajzolódik, egy másik. Az első panelben Venera Munjev, a CatInvest Eastern Europe vagyonkezelési igazgatója mondja ki, anélkül, hogy úgy tűnne, bármi súlyosat mondana:
„Normalitássá vált ez a kiszámíthatatlanság.”
A következő öt órában mind a négy panelben visszatér a megállapítás. Egy irodafejlesztő harmincnégy engedéllyel egyetlen munkához. Egy ügyvéd egy hat hónap alatt megírt városrendezési tervvel. Egy belga, aki a Peleș-kastélyra tette a tetőt, és aki nem tudja átvenni otthon a csomagjait.
A forgalom már nem mérce
Az első panel a kiskereskedelemről szól, és a mérleggel kezdődik, amelyet a moderátor von meg. Liana Dumitru, a Colliers România kiskereskedelmi ügynökségének igazgatója sorolja: magasabb építési költségek, drágább finanszírozás, az év eleje óta óvatossá vált fogyasztás — „mindez oda vezetett, hogy projekteket halasztottak el, és nehezebbé vált elérni azokat a teljesítménymutatókat, amelyeket a fejlesztők eredetileg kitűztek”.
Nem elveszett év ez azonban. A 2027-re előkészített projektek sora szilárd, mondja, ami azt jelzi, hogy a fejlesztők bíznak a piacban, de „körültekintőbben értékelik a beruházásaikat”. Amit idén átadtak, az a regionális városokba ment: Bákó két projekttel — az Arena Mall 17 000 négyzetméteres bővítése és az Aurora Retail Park, mintegy 12 000 —, Kolozsvár az Urbano első ütemével, nagyjából 15 000, és Craiova az ElectroPutere 10 500 négyzetméteres bővítésével. Új márkák is beléptek az országba: Lululemon, Mr. DIY, és hamarosan a Normal.
És ha egy lépést hátralép az ember, mondja, más a kép, mint amilyennek egy nehéz éven belülről tűnik: a romániai fogyasztás ma az európai átlag 86 százalékán áll, mindössze két ponttal Lengyelország mögött.
Venera Munjev, a CatInvest Eastern Europe vagyonkezelési igazgatója, aki a craiovai ElectroPutere Parcot, a bukaresti Esplanadát és Orhideeát, valamint a konstancai TOM-ot kezeli, nem lepődött meg a nehéz éven: „Vagy öt éve benne vagyunk ebben. Megint egy év kihívásokkal, és megint ránk szakadt valami — hol egy háború, hol egy adó, hol az olaj, hol a benzin.”
Nála a forgalom nem volt gond. Craiova megkapta a Primarkot és a HalfPrice-t, olyan márkákat, amelyek hiányoztak a városból, valamint a csoport első drive-through egységét; Konstancán a tenger segített, mert több turista maradt az országban. Az Esplanadát újrapozicionálták, és hasznot húzott a köré épült lakóingatlanokból — „az Esplanada forgalma őrület”.
Éppen ezért mozdult el a mutató. „A forgalom ma már nem minden” — mondja. „Az, hogy forgalmat generálsz, olyasminek kellene lennie, hogy oké, generáltunk forgalmat — de most hogyan éred el, hogy be is lépjenek az üzletedbe, hogy minél tovább maradjanak, és hogy visszatérjenek?” A diszkontmárkákból sok van, a vásárlóerő nem nő, az árbevétel növekedése pedig jórészt az inflációból jön: „a kosáronkénti termékszám nem nő, épp ellenkezőleg.”
Ugyanez az elmozdulás, számokban. Cornelia Nicolae, a FASHION HOUSE Outlet Centre kiskereskedelmi operatív igazgatója a cég augusztusban lezárt felmérését idézi: a fogyasztók 79 százaléka keres minőségi márkát csökkentett áron, 57 százalékuk ritkábban vásárol divatcikket, mint egy éve, 44 százalékuknál pedig a fő szempont a minőség, amikor eldöntik, hol vásárolnak.
A márkának két outletje van Bukarestben. A látogatók száma a Militariban változatlan maradt, a Palladyban kissé csökkent; az eladások mindkettőben nőttek, ha szerényen is. A következtetése élesebb a számoknál:
„Az impulzusvásárlásokról és az elhalasztható kiadásokról gyakorlatilag lemondtak.”
Ami visszahozza az embereket, azok a márkák, amelyek eddig nem voltak. Ugyanabból a felmérésből: tíz bukarestiből nyolc felkeresne egy outletet, ha egy áhított nemzetközi márka ott nyitná meg első romániai üzletét — és idén pontosan ez történt, a Gappel a Militariban és a Replayjel a Palladyban, majd a Stefanellel, a Jack & Jones-szal, a Hugóval, a Boss-szal és a BSB-vel.
Az asztal másik oldalán az az ember ül, aki a legtöbb üzletet nyitja Romániában. Vlad Mustață, az LPP Romania Fashion bérbeadási vezetője bejelenti, hogy a csoport túllépte a 300 üzletet, és csak az elmúlt fél évben közel harmincat nyitott; a számai majdnem kétszer akkorák, mint öt évvel ezelőtt. A motor a Sinsay. Aztán kimondja azt, amit egy gyorsan növekvő kiskereskedő nem szokott beismerni:
„Van kannibalizáció a meglévő üzletek között, ezt megfigyeltük. És ezt számításba kell vennünk, amikor új helyszínt keresünk.”
Ez az a pillanat, amikor a térkép átrendeződik. „Egy vonzó város nem teszi automatikusan vonzóvá a városon belül bármelyik helyszínt.” A prioritás pedig elmozdul: „Nem feltétlenül az új nyitások lesznek a főcímünk, hanem a felújítások is. Mert végső soron egy üzletbe tett új beruházásnak meg is kell térülnie.” A meglévő üzletek közül évről évre nem a leggyorsabban terjeszkedő márka teljesít a legjobban, hanem a Reserved. A stratégiák szétváltak: a Sinsay a közelségre játszik, a Reserved, a Cropp, a House és a Mohito a konszolidációra.
Adrian Bratu, a Global Vision befektetési igazgatója egyértelmű abban, hogyan születik egy fejlesztési döntés:
„Egészen biztosan és nyilvánvalóan soha nem fogunk spekulatívan fejleszteni.”
Egy projekt csak akkor jöhet szóba, ha aláírt bérleti szerződések, biztosított finanszírozás és rögzített költségek állnak mögötte, hogy menet közben ne érjék meglepetések. A célbérlő pedig a vásárlóerővel együtt változott: erős élelmiszer-horgonybérlő, amely vevőket hoz, és magával húzza a többi üzletet, mellette pedig az árérzékeny, úgynevezett value szegmens bérlői, „azok a termékek, amelyek recesszió idején a legkitartóbbak”.
Arra a RomâniaFrumoasă által a teremből feltett kérdésre, hogy miért nő a retail parkok területe, miközben más formátumok zsugorodnak, és hogy a mai piacra épül-e vagy optimizmusból, Adrian Bratu adatokkal válaszol. A 2011-es és a 2021-es népszámlálás összevetése jelentős népességnövekedést mutat a városkörnyéki térségekben, valamint az elsődleges és másodlagos városokban — vásárlóerővel rendelkező emberek, akiknek a közelében nem maradt üzlet, és akiket közeli, kisebb üzletközpontokkal kell kiszolgálni.
Liana Dumitru megerősíti a piac felől: spekulatívan nem fejlesztenek. Az élelmiszer-horgonybérlővel és további két-három horgonybérlővel még az építkezés indulása előtt aláírják a szerződést, a finanszírozó bank pedig 50 és 70 százalék közötti kihasználtságot kér, mielőtt kiutalná az első részletet.
Az online kereskedelemről, amely az idén nagyjából 8,5 milliárd euróra nőtt a tavalyi 8,1-ről, Vlad Mustață azt a számot mondja ki, amelyet csak a raktárakban dolgozók ismernek: tíz megrendelt termékből nyolc visszajön. Az újracsomagolás, az újraválogatás és a készletbe való visszavezetés költségét eddig a kiskereskedők állták. „Kérdés, hogy a jövőben is ingyenes marad-e.” Az LPP-nél az online az eladások mintegy 30 százaléka. A színpadon már senki nem látja fenyegetésnek: „az online és az offline közötti határ nagyjából eltűnt” — mondja Cornelia Nicolae, Adrian Bratu pedig „inkább kiegészítésnek, mint közvetlen fenyegetésnek” nevezi.
Egy teremből érkező kérdés, egy szaklaptól, az energiahatékonyságra és a fenntarthatóságra tereli a beszélgetést. Venera Munjev kertelés nélkül válaszol:
„Hogy csökkenjenek a költségeik! A bérlőink igénye az, hogy csökkenjen a költségük. Hogy én mit teszek ezért, az az én dolgom.”
A bérlők nem napelemet vagy minősítést kérnek, mondja; azt kérdezik, csökkenti-e a beruházás a számlájukat. A nyomás pedig nem csak az energiából jön, hanem mindenből, ami az üzemeltetési díjba (service charge) beépül — takarítás, őrzés, a többi.
És itt, ugyanebben a panelben hangzik el a nap első ellentézise. Arra a kérdésre, mit kellene jogszabályi szinten változtatni azért, hogy többet fektessenek be, Venera Munjev azt feleli, nem ott van a probléma:
„Soha nem láttam olyan magánbefektetőt, aki azért ne fektetett volna be, mert egy adott projektet nehéz volt engedélyeztetni. Nem — a társadalmi-gazdasági környezet az, ami megadja a beruházások hangnemét, itthon és külföldön egyaránt.”
A késedelmek és az engedélyek „apró dolgok”, mondja, olyanok, amelyek megoldódnak; ami hiányzik, az a kiszámíthatóság, és az nem jogszabályi kérdés. Adrian Bratu csak félig ért egyet: van hová javulni, és az első az lenne, hogy „egységesítsék az engedélyezési eljárásokat az egész országban, mert továbbra is nagyon sokáig tartanak”.
A panel végén, arra a kérdésre, mi lesz 2027 legnagyobb kihívása, egyikük sem az engedélyeket mondja. Cornelia Nicolae visszafogottabb fogyasztásra és óvatosabb vásárlóra számít. Vlad Mustață a piacról érkező költségeket említi, amelyeket nem lehet a végárba áthárítani. Adrian Bratu azt mondja, optimista. Venera Munjev a költséget mondja:
„A költségek olyan szinten tartása, amelyet a bérlőink is helyénvalónak éreznek, és amelyet mi is fenn tudunk tartani.”
Mert a bérlőknek is ugyanerre van szükségük, teszi hozzá: „Amikor kétszáz bérlőd van egy bevásárlóközpontban, nem tarthatod csak úgy a szélbe az ujjadat, mondván, hogy nem tudod, mire számíts.”
Ahová Európa raktárai költöznek
Ionuț Oprea, a logisztikai panel moderátora, egy olyan mondattal nyit, amely viccnek hangzik: „Igyekeztünk, hogy kormányunk is legyen, mire elkezdjük, de az esküt még nem tették le.”
Nem vicc. Románia aznap reggel négy és fél hónapja volt teljes jogkörű kormány nélkül: a Bolojan-kabinet május 5-én bukott meg bizalmatlansági indítvánnyal, két jelölés júniusban elbukott, a harmadik kijelölt miniszterelnök kinevezési rendeletét pedig éppen a konferencia napján írták alá.
A panel egy filmmel kezdődik a sarkvidéki hajózási útvonalról, és a Dunáról szóló vitával ér véget.
A kettő között Olga Melihov, az MLP Group România országigazgatója behozza a terembe a háborút. Az augusztus végi támadások óta, mondja, ukrán kiskereskedelmi és disztribúciós cégektől érkeznek megkeresések, amelyek Bukarest felé néznek. Nem költözésről van szó: „Nem relokációról beszélünk, inkább a kockázat szétterítéséről.”
Az általa felvázolt háttér ellenőrizhető. Abból a nagyjából ötmillió négyzetméternyi korszerű raktárkapacitásból, amellyel Ukrajna rendelkezett, több mint kétmillió elveszett. Két nappal a konferencia előtt a Financial Times közölte a pontos számot, amelyet egy ukrán kiskereskedelmi vállalkozótól kapott: 2,1 millió négyzetméter megsemmisült, a kapacitás 42 százaléka, ebből mintegy 900 000 csak az utóbbi hónapokban. A cégek kisebb és több raktárba bontják szét a készleteiket, hogy egyetlen csapás ne vihesse el az egészet. Némelyikük most Bukarest közelében keres négyzetmétereket.
Lucian Opriș, a Colliers munkatársa kiegészíti a térképet: Odessza használhatatlan marad, az ukrán gabona vasúton, a Moldovai Köztársaságon át hagyja el az országot, lejut a konstancai kikötőig, onnan pedig a Földközi-tenger felé hajózik tovább. „Ebben a pillanatban csomópont és kulcsfontosságú hub vagyunk az Ukrajnának nyújtott segítségben.”
Ugyanő számokba is önti a piacot. Románia ipari és logisztikai állománya 8,3 millió négyzetméternél tart, és az év végére eléri a 8,8 milliót. Az első félévben 340 000 négyzetmétert adtak bérbe, az egész évre 700–800 ezret becsülnek, szemben a tavalyi egymillió felettivel. Nem lesz rekordév, de a tempó fenntartható. A léptékhez: június végén Lengyelország állománya 38 millió négyzetméter volt. Romániáé valamivel több mint ennek ötöde.
Ana Dumitrache, a Helios Phoenix és az Olympian Parks vezérigazgatója megmondja, honnan ered a lemaradás: „Románia nagyon sok éven át Hamupipőke volt, és a külföldi befektetők szemében Lengyelországhoz képest továbbra is Hamupipőke.” Nem a kereslet hiányzik, hanem a pénz — és a pénz meglátszik: „egy építkezésen azonnal meglátszik, ha nincs pénz, ahogy az is szabad szemmel látható, ha van.”
Korábban bankár volt, és elmagyarázza, miért jut ide mégis könnyebben pénz, mint más szegmensekbe. A logisztikai és ipari parkok a bankárok kedvencei, mert több bérlő között osztják el a kockázatot: „a bankok kockázattal kereskednek, kamatot kapnak a kockázat vállalásáért”. A nehéz rész nem az épület. „A nehézség az, hogy a bankárok elé tedd a pénzáramlást — ez a mi varázslatunk.”
És hozzáteszi azt, ami egészségben tartja a piacot: az eddigi spekulatív fejlesztések számított kockázatok voltak, ott, ahol már volt kereslet. „Nagyon jó, hogy nem cipeljük több tízezer négyzetméternyi megépített és kiadatlan terület terhét, amely a bérleti díjakra is indokolatlan nyomást gyakorolna.”
A paradoxon az, hogy éppen a lemaradás tartja nyereségesen a piacot. A teremből érkező kérdés, hogy milyen hozamot céloznak meg a fejlesztők, először elutasításba ütközik: Iulia Bîrla Istudora, a VGP Romania kereskedelmi igazgatója azt mondja, a cég ilyen információkat nem ad ki. A kérdező kitart: nyilvános adatokról van szó. A moderátor lezárja: „Nem tehetünk ki minden számot élőben a színpadra.”
Ana Dumitrache mégis válaszol. „Szeretnék egy kis átláthatóságot vinni ebbe, mert nincs itt semmi titok.” A cél mindenkinél 10 százalék körül van; van projekt, amely 8-cal, egy régi ügyfélkapcsolatban akár 6-tal megy, és van, amely 15-tel, attól függően, mennyire egyedi az épület. A pályája elején 16 százalékkal dolgoztak, egy projekten pedig 18 volt. „Egy olyan piacon, mint a lengyel, már nem lehet 10 százalékos hozamod, az lehetetlen.” És megmondja, miért mondja ki hangosan: „ez nem az ügyfeleknek szóló üzenet, hogy hasznot veszünk le, hanem a befektetőknek szóló üzenet, hogy ez egy lehetőségekkel teli ország.”
Aztán a filmről. A sarkvidéki útvonal a Szuezen át vezető mintegy harminc napról húszra rövidítené a kínai áru útját Európába. Lucian Opriș elutasítja:
„Személy szerint nem örülnék, ha megnyílna ez az útvonal, mert az azt jelenti, hogy a globális felmelegedés gyorsul. Több áru érkezne Kínából az északi kikötőkbe, az Egyesült Királyságba, Hamburgba, de az ár, amit fizetünk — nézzük meg, milyen volt ez a nyár Spanyolországban, Franciaországban —, nem tudom, hogy ki akarjuk-e egyenlíteni.”
És haza is hozza, két példával: a Dunán csökkent vagy leállt szállítási volumenek, és a csernavodai atomerőmű — Románia egyetlen atomerőműve, amely a folyóból nyeri a hűtővizét —, amely leállt, és a vízszint emelkedésére vár. „Azt szeretném, ha ez az útvonal már szóba se kerülne, őszintén.”
A moderátor a filmből olyan következtetést von le, amely nem hasonlít a nap többi részére. Ha az éghajlat is kiszámíthatatlanná válik, mondja Ionuț Oprea, akkor az iparág rosszat kér: „ezeknek a szövetségeknek már nem kiszámíthatóságot és stabilitást kellene kérniük, szerintem elég világos, hogy ilyesmiben nem lesz részünk ezen a piacon, hanem vezetőket, illetve hozzáértő szakpolitikát és közigazgatást.”
A panel többi része arról szól, hol épül valami. Brassóban, a kárpáti városban, ahová egyetlen autópálya sem ér el — a Brassó–Fogaras szakasz még tervezőasztalon van —, egy leállt gyár bérlőre talált, a Colliers pedig egy 20 000 négyzetméteres pilotprojekten dolgozik, amely nehézipart hozna vissza a városba. Ami ott tartja a befektetést, mondja Lucian Opriș, az „a know-how, a város múltja és az ottani emberek képessége”.
Iulia Bîrla Istudora, a VGP Romania kereskedelmi igazgatója ugyanarról a városról beszél, annak a pozíciójából, aki ott már befejezte: idén 33 000 négyzetmétert fejlesztettek egyetlen nagyon nagy ügyfélnek, ennek felét már át is adták, a parkban pedig nincs több hely. „Gyakorlatilag lezártuk a fejlesztési területet, nincs több fejlesztési lehetőség.” A VGP idén összesen mintegy 160 000 négyzetmétert adott át Romániában, és nyugat felé néz: Nagyváradon telket vásárolt, mintegy 133 000 bérbe adható négyzetméterre, a 2026–2027-es tervekben pedig Nagyszeben és valószínűleg Arad is szerepel.
Amit ő figyel, az nem az alapterület, hanem a bérlő típusa. „Szeretjük az igényes projekteket, amelyekbe műszakilag is erősen bekapcsolódunk” — vagyis a gyártást, nem az egyszerű raktározást. Az ok kereskedelmi: „az az ügyfél, amelyik gyártással települ be, sokkal tovább marad az adott parkban.”
Vladimir Gurdjieff, aki a Lion's Head logisztikai divízióját vezeti, az észak–déli Via Carpathia folyosót írja le, a Balti-tengertől a Földközi-tengerig, amely Lengyelországban, Magyarországon és a balti államokban már majdnem elkészült, nálunk viszont lemaradt: „A mi országaink, nem tudom, áldottak vagy átkozottak, hogy útkereszteződésben vagyunk.” Sem Románia, sem Bulgária, teszi hozzá, nem építhet többé stratégiát az olcsó munkaerőre: „Ezen túl vagyunk.”
Arra a RomâniaFrumoasă kérdésére, hogy volt-e olyan logisztikailag jó helyszín, amelyről emberhiány miatt mondtak le, Olga Melihov azt mondja, nem — az ok más volt. A telekvásárlásokat a lakóingatlan-fejlesztéssel való összevetés miatt felhajtott árak állították le, és egyre gyakrabban az elektromos kapacitás költsége vagy egyenesen a hiánya. Ami az embereket illeti: éppen most fekszik az asztalán egy gyártási megkeresés, amely műszakonként ezer embert jelentene. „Bármelyik helyszínen kihívás ez a szám.”
Harmincnégy engedély
Fél tizenkettőkor szünet. A programban „business networking coffee break” áll, és a név pontos.
Az irodapanel egy méréssel kezdődik. Daniela Popescu, a Colliers munkatársa és a panel moderátora, azt mondja, Bukarest meglévő állománya négy éven belül felszívódna, és egyes részpiacokon a helyzet még szorosabb. A régió más országaiban ugyanez a számítás tíz évet vagy többet ad. A kereslet ugyanakkor még mindig közelebb van a járvány alatti volumenekhez, mint a 2019 előttiekhez.
Ami van, tehát gyorsan bérbe megy — és nem épül új. A panel többi része arról szól, miért.
Andrei Boca, a Globalworth bérbeadási igazgatója rögtön kizárja a kényelmes magyarázatot: „Nem a finanszírozás a probléma.” Az ő listája a telkek elérhetőségével és a kért árral kezdődik, az építési költséggel folytatódik, és csak azután ér a papírmunkához. Ott mond egy számot, majd megismétli, hogy meg is hallják:
„Ott tartunk, hogy egy projekthez 34 engedély kell. 34. Nem 3, nem 4. 34.”
A projekt nem is irodaépület, hanem egy kapcsolódó munka. „Nagyon nehéz dinamikusnak lenni egy olyan piacon, ahol egy irodaépülethez kapcsolódó munkához 34 engedély kell.” A következmény mérhető: a beruházási ciklus, a telek azonosításától, hét évre nyúlt. „A hét év nem csak úgy odavetett szám, hanem egyre reálisabb ciklus” — miközben éppen az tette Romániát irodapiaci célponttá, hogy három év alatt megtérült a pénz.
Elolvasta az új urbanisztikai kódexet is, amely három héttel a konferencia előtt lépett hatályba: „Bár értem a szavakat, ahogy egymás után következnek, számomra nem volt benne logika. Amit egyszerűsítenie kellett volna — nem jöttem rá, mit egyszerűsítettek.”
Emma Toma, az AFI România irodadivíziójának vezetője máshová teszi a féket. Nála az engedélyek rendben vannak, és a finanszírozás sem probléma egy nagy fejlesztő számára. Ami blokkol, az az építési költség „és annak kiszámíthatatlansága, meg az elmúlt évek megalapozatlan növekedése”. Ez a költség beépül a bérleti díjba, a piac pedig továbbra is tizenöt eurót vár négyzetméterenként, mint öt vagy hét éve. Ilyen ár már nincs.
És hozzáteszi azt a részt, amelyről szerinte senki nem beszél: miután az épület elkészült, még hátravan a műszaki átvétel a polgármesteri hivatallal, a tűzvédelmi engedély, az üzemeltetési engedély. „Ez a végső engedélyeztetés még néhány hónapot felemészt.”
Ezzel párhuzamosan a kereslet alakja is megváltozott. Maria Jianu, a SPEEDWELL Development bérbeadási igazgatója megadja az arányt: az a cég, amely néhány éve 8000 négyzetmétert bérelt volna, ma 4000-et bérel, ugyanannyi emberre vagy akár többre. A tér megfeleződött, az elvárás viszont nőtt. A döntések is elhúzódtak — egy bérbeadási folyamat, amely korábban fél év és egy év között zárult le, ma akár két évig is tart.
Az indok, amelyet ő ad, nem a bürokrácia. A cégek nem tudják, mit tesz a mesterséges intelligencia az üzletükkel és a munkaerejükkel, és mindehhez hozzájönnek a geopolitikai hullámok. „Amikor a körülötted lévő dolgok megváltoznak, az a hajlam, hogy maradsz, ahol vagy, és elhalasztod a döntést.” Csakhogy a halasztás is dönt: a szerződéseket öt évre írják alá, így az a cég, amely most nem költözik, azt választja meg, hol dolgoznak majd az emberei 2033-ig.
„A modus vivendi a halogatás.”
Emma Toma hozza azt a diagnózist is, amely már nem az irodákról szól. Vannak cégek, amelyek A kategóriás épületekből B kategóriásba költöztetik az irodáikat; Temesváron autóipari cégek logisztikai övezetekbe vitték az övéiket.
„Sajnálattal állapítottam meg, hogy Románia olyan ország, amely csak leszállít, a feltételek pedig az alkalmazottak számára bármilyenek lehetnek.”
Másodszor mondja ki valaki ugyanazon a napon, más szavakkal, hogy az olcsó munkaerő megszűnt stratégia lenni. Összecseng azzal, amit Andrei Boca mond ugyanabban a panelben: a belépő szintű munkaerőt foglalkoztató cégek szűkülnek, ami nő, azok a kompetenciaközpontok. A piac képzetté válik. Csak éppen nem minden bérlő vette észre.
Az urbanisztikai kódexről Mihaela Ispas, a Filip & Company jogi tanácsadója vázolja fel az időrendet. Három év egyeztetés. Hallgatólagos elfogadás a szenátusban, tehát vita nélkül. Néhány ezer módosító indítvány a képviselőházban. Kihirdetés augusztus 10-én, hatálybalépés 25-én. A sietség célja: ne vesszenek el a helyreállítási és ellenállóképességi tervből — Románia részesedéséből az EU járvány utáni alapjából — érkező források.
Amit a kódex ígér, éppen Andrei Boca harmincnégy engedélyére felel. Az építési engedélyt harminc munkanapon belül kell kiadni, bizonyos feltételek mellett hét napon belül; az urbanisztikai bizonyítványt tizenöt napon belül. Az engedélyek pedig eggyé állnak össze: „Ez a cél — hogy egy engedélyed legyen, egy integrált hozzájárulás, hogy te, fejlesztő, ne járj már n hatósághoz, hanem egyetlen bizottság adjon ki egyetlen hozzájárulást.” A részletes rendezési tervet mostantól polgármesteri rendelkezés hagyja jóvá, nem helyi tanácsi határozat.
Amit a kódex még nem ad meg, azok a végrehajtási normák. Első olvasatra összehangolatlanságok és nem létező cikkelyekre való hivatkozások jelennek meg. Az egységes digitális platform — a geoportál, amelyből olvasni lehet, és az ügyintézési ablak, amelyen benyújtani — öt évet kapott a működőképessé tételre. Ez év december 31-ig pedig minden központi és helyi hatóságnak el kellene fogadnia a saját alkalmazási szabályzatát és eljárásait.
„A végrehajtás a legfontosabb” — mondja. Figyelmeztetésként pedig azt hozza, amit senki nem látott előre: „Néhány hónapja, ha valaki azt mondta volna, hogy leáll a kataszteri hivatal, azt hiszem, mind azt mondtuk volna, hogy vicc.”
A leállás valós volt. Júliusban egy zsarolóvírusos támadás huszonnyolc napra megbénította az országos kataszteri hivatal e-Terra telekkönyvi rendszerét, és ez alatt Romániában egyetlen ingatlaneladást sem lehetett közjegyző előtt hitelesíteni.
Ovidiu Trofint, a RENOMIA Gallagher munkatársát arról kérdezik, mi változott egy irodaépület kockázati profiljában az elmúlt három-öt évben. Azt feleli, nem sok: a fő kockázat továbbra is a tűz, földrengésből pedig Romániának 1977 óta nem volt referenciaeseménye. Amit viszont figyel, az a kibertámadás — éppen azért, mert a kataszteri leállás megmutatta, hogy néz ki egy nap rendszer nélkül. Egy irodaépületben, mondja, szinte minden egy informatikai hálózattól függ, egy kiesés pedig végül a tulajdonos bérlőivel szembeni felelősségét is kiváltja.
A város a város alatt
Az utolsó panel Gabriel Blăniță moderátor (Colliers) egyik adatával kezdődik: tavaly országos szinten 59 000 új lakás készült el, ami 2017 óta a legalacsonyabb szint.
Luciana Giurea-Roșca, az AFI România lakóingatlan-divíziójának vezetője elmeséli, mit talált a bérleti piacon: a Dimitrie Pompeiu úti projekt első nyolcvan lakását a tervezett száz nap fele alatt kiadták, az ügyfelek pedig nem azok, akikre számítottak. Olyanok bérelnek, akik maguk is lakástulajdonosok, és azért adták ki a saját lakásukat, hogy ide költözhessenek. A bérleti díjak 800 és 3000 euró között mozognak. Szerződések akár öt évre, többségük két éven túl, azzal a nyilvános vállalással, hogy az ár csak az indexálás mértékével emelkedik. Az indok pedig mindig ugyanaz a szó, az első panelből: kiszámíthatóság.
Ugyanő idéz egy Storia-felmérést — a portál ingatlanhirdetéseket közöl —, amely szerint a lakástulajdonos románok 31 százaléka megbánta a vásárlást, mert a négyzetméterárat nézte, és nem azt, mennyi időt veszít majd naponta a forgalomban.
Aztán a beszélgetés lemegy a város alá. Beatrice Dumitrașcu, a One United Properties lakóingatlan-divíziójának vezérigazgatója szerint az elöregedő állomány egyre nagyobb gond, a szeizmikus kérdést nem oldották meg, és a magánszektor nem is tudja megoldani. Bukarest Európa egyik legjobban földrengésnek kitett városi területén fekszik: az 1977-es vranceai földrengés 1578 embert ölt meg Romániában, közülük 1424-et Bukarestben, és a belvárosban ma is több száz épületen ott a piros pötty, amely az összeomlás veszélyét jelzi.
Bogdan Letcă, a Bog'Art Residential képviselője konkrét javaslatot tesz: átmeneti lakások, ahová az embereket át lehet költöztetni, aztán bontás és szabvány szerinti újjáépítés. A műemlékekről pedig: „Egy készült el nem tudom, hány év alatt. Itt tartunk, kezeljük végre ezeket.” Az európai modell, mondja, az, hogy ha a tulajdonos nem képes rá, az állam veszi át és partnerséget köt.
Adriana Dobre, a Băncilă, Diaconu és Társai ügyvédi iroda partnere elmagyarázza, miért épül még mindig egy 2000-es terv szerint egy kétmilliós város:
„Azt is, akárcsak ezt a kódexet, sebtében csinálták. Vállaltak egy határidőt, az a határidő közeledett, és senki nem lépett előre, ezért hat hónap alatt beszereztünk minden engedélyt — némelyiket már be sem szereztük, már nem számított —, és elvitték a Fejlesztési Minisztériumba az összes engedély nélkül, de van általános városrendezési tervünk.”
Az általános városrendezési terv — Romániában a PUG betűszóval ismert — az a dokumentum, amely meghatározza, hol mit szabad építeni. Annak a következménye, hogy ezt sebtében írták meg, máig látszik: a terv figyelmen kívül hagyta a kataszteri helyzetet és a kilencvenes évek visszaszolgáltatási törvényeit, így rengeteg magántulajdonban lévő telek zöldterületként szerepel rajta. „Hiába nézed a telekkönyvet, ha a PUG-ban zöldterület.” A kerületi tervek, amelyek ezt részben orvosolták — Bukarest hat kerületre oszlik, mindegyiknek saját polgármesteri hivatala van —, már csak a 2. és a 4. kerületben hatályosak.
2028. november 1-jétől pedig Bukarestben minden építési engedély — az új tömbháztól a kerítésig — a Fővárosi Polgármesteri Hivatalhoz kerül, a kódex utolsó cikkelyébe foglalt rendelkezés nyomán. Ehhez új főigazgatóságot kell létrehozni, főépítésszel és hét helyettessel. Azok a normák, amelyek megmondják, hogyan zajlik az átadás — hogyan kerülnek át az iratok, a személyzet, a vagyon —, 2027 júliusára várhatók. Adriana Dobre nem hiszi, hogy időben megtörténik: „Amit szerintem el fognak halasztani, ha engem kérdezel.”
Miután végighallgatta, a moderátor bevall valamit: „Adriana kimondott egy szót, amelyet régóta nem hallottam, és bevallom, én sem vettem fel a beszélgetés napirendjére: a PUG-ot. Azt hiszem, napokat beszéltünk a PUG-ról ezeken a konferenciákon, panelről panelre, ma pedig eszembe sem jutott felírni a listára.”
Közben azzal dolgoznak, ami majd bekövetkezik. Irina Caraene, a Cordia România értékesítési igazgatója hoz egy példát: egy befejezett és eladott lakóparknál a Parcul 20 környékén a kerítést eleve az új telekhatárra tették, egy olyan kisajátítás nyomán, amely még meg sem történt. „Ami jönni fog, nem tudom, mikor.” A Calea Dudești mentén is ugyanez a helyzet.
A végén a moderátor maga készíti el a számvetést. Gabriel Blăniță hivatásos ingatlanértékelő, tehát árakban mér:
„A bizonytalanságnak pedig költsége van, ára van, és sokszor nehezebben számszerűsíthető, nem látszik meg azonnal. De ha egy projekt egy év helyett három év alatt jut el az engedélyig, a lekötött tőkének ez a költsége meg fog látszani a végárban.”
Hogy egy új lakás árának hány százaléka valójában várakozással töltött év, azt senki nem tudja: „Nem hiszem, hogy bárki pontosan tudná, hány — de az biztos, hogy nem elhanyagolható költségről beszélünk.”
A tető
A terem utolsó szava, a taps előtt, azé az egyetlen emberé a színpadon, aki nem teret ad el, hanem az anyagot, amelyből a tér készül.
Olivier Somers, a METIGLA vezérigazgatója húsz éve él Romániában, és a Prahova megyei Ceptura községben vezet gyárat. Azt mondja, látott európai pénzből épült autópályát, amelyet két év után részlegesen lezártak javítás miatt. Hogy a minőségbeli különbség nem 20 százalékkal több pénz, hanem öt, hét, kilenc százalék — és figyelem. És hogy egy történelmi épületbe való befektetést harminc vagy ötven évre kell átgondolni, mert az örökség „az ország névjegye”.
Arra a kérdésre, hogyan látja a piacot öt év múlva, nem négyzetméterekről beszél, hanem kapcsolatokról — infrastruktúráról, közösségi közlekedésről. A válasz közepén átvált angolra, és eljut a vonatokig: azt mondja, egyszer három óra alatt tette meg vonattal a Bukarest–Piatra Neamț utat, ma pedig hat óra körül tart.
Tapasztalatból beszél. A cége készítette a Peleș-kastély tetejét és a bukaresti Știrbei-palotáét is. Amire emlékszik, az a szigorúság:
„A jogi rész nagyon szigorú volt. Kijöttek a gyárunkba, megnézték az anyag minőségét, tesztelték, részletesen. Elég büszke voltam erre. Másképp soha nem nyertük volna el a projektet.”
Ugyanő mondja el egy ponton, hogy a bukaresti Jandarmeriei utcában lakik, és oda nem tudja kiszállíttatni a saját anyagait — mert az utca nincs utcaként bejegyezve, és nem létezik szállítási cím.
Egy ember, akinek a cége tetőt tett a Peleș-kastélyra, miután az ellenőrök kijöttek a gyárba, hogy darabonként teszteljék az anyagot, nem tud csomagot kézbesíttetni a saját otthonába. Ugyanaz a közigazgatás szigorúságot kér attól, aki épít, és hanyagságot kínál, amikor rá kerül a sor.
Ami öt óra alatt elhangzott abban a teremben, nem áll össze egyetlen válasszá. Andrei Boca számára harmincnégy engedély és hét év. Emma Toma számára az építési költség, amely megalapozatlanul nő. Maria Jianu számára a halogatás: a cégek nem tudják, mit tesz velük a mesterséges intelligencia és mit hoz a geopolitika, ezért nem döntenek. Venera Munjev számára pedig, aki négy bevásárlóközpontot kezel, az engedélyeztetés soha nem állított meg beruházást — más hiányzik, és azt a mást nem oldja meg egy törvény. Az egyetlen dolog, amit mind a négyen mondanak, négyféleképpen, az, hogy nem tudják, mire számítsanak.
Riport: Adi Coco · RomâniaFrumoasă — Egy ország, lassan nézve · Bukarest, 2026. szeptember 21.
A cikk magyar változata gépi fordítással készült a román eredetiből.
